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Promesse d’achat et action en passation de titre : les étapes à suivre pour forcer la vente avec un avocat!
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Au moment d’écrire ces lignes, le domaine de l’immobilier connait un « boom » sans précédent. Qui dit explosion du marché immobilier dit également surenchère, transactions précipitées, achats sans inspection et autres imprudences du genre. Ce n’est qu’une question de temps avant que les litiges immobiliers ne connaissent eux aussi une recrudescence, alors si vous êtes sur le marché des acheteurs ou des vendeurs, prenez les précautions suffisantes!
La promesse d’achat fait partie de ces précautions! On le sait, le coup de cœur immobilier arrive vite et il est possible que des promesses se signent à même le coin du comptoir de la maison visitée. Cela dit, qu’arrive-t-il lorsqu’un vendeur ou un acheteur refuse de conclure la transaction suite à la signature d’une promesse d’achat? Le remord de l’acheteur est-il une excuse acceptable en droit?
L’action en passation de titre pourrait être le recours tout indiqué pour forcer la transaction. En effet, la promesse d’achat est un avant-contrat beaucoup plus puissant qu’il n’y parait et Besoinavocat vous explique comment en forcer le respect!
Promesse d’achat : quelle est sa valeur juridique?
Comprendre la promesse d’achat que vous avez signée est un point de départ incontournable. Trop nombreux sont les acheteurs, comme les vendeurs, qui sous-estiment le poids d’une telle entente, croyant qu’il ne s’agit que d’un formulaire servant à manifester son intérêt envers une maison. On est loin du compte…
La promesse d’achat constitue en réalité un avant-contrat. Au sens du droit, il s’agit d’un contrat singé en vue de la conclusion d’un autre contrat éventuel qui formera la véritable entente entre les parties. Dans le cas de la vente d’une maison, le contrat projeté sera évidemment l’acte de vente signé devant le notaire. Ainsi, la promesse sert à engager les parties sur les conditions essentielles de la vente en attendant de passer devant le notaire.
À la base, une promesse est un acte unilatéral lorsque par exemple, le vendeur offre sa maison à l’acheteur à un prix « x » et que cet acheteur accepte de répondre à l’offre dans un délai raisonnable ou déterminé. Cette promesse ne lie que le vendeur offrant, mais dès lors que l’acheteur accepte la promesse, elle devient bilatérale et oblige maintenant les deux parties à s’y conformer.
Il s’agit également d’un avant-contrat qui peut être modulé aux besoins des parties et qui peut stipuler des conditions! Par exemple, l’acheteur et le vendeur pourraient stipuler que l’acte de vente devant le notaire doit être signé dans les 15 jours, à défaut de quoi la promesse tombera. Il est également fréquent de stipuler des conditions selon lesquelles la promesse n’est valide que si l’acheteur parvient à sécuriser le financement nécessaire auprès d’un prêteur.
Retenez toutefois que la signature d’une promesse d’achat n’opère pas le transfert de propriété! Même lorsque la promesse devient bilatérale, le transfert officiel de propriété ne se produit qu’une fois l’acte de vente signé devant le notaire. Une raison de plus de prévoir des conditions précises quant aux délais pour passer titre!
En quoi consiste une action en passation de titre?
Le vendeur a trouvé un meilleur offrant après avoir signé la promesse d’achat? Ou c’est plutôt l’acheteur qui a changé d’idée et qui ne souhaite plus acheter la maison? Dans un cas comme dans l’autre, on se trouve en violation de la promesse d’achat, laquelle constitue un contrat valablement conclu. Ne s’en défait pas qui veut…
C’est à ce moment qu’intervient l’action en passation de titre! Cette action est en fait le recours visant à forcer l’exécution d’une promesse d’achat entre un acheteur et un vendeur. L’un ou l’autre peut être à l’origine de l’action, puisqu’ils ont tous deux intérêt à ce que la transaction se déroule, que ce soit de force ou volontairement.
Sachez également que cette action représente un recours en justice contre l’autre partie à la promesse qui sera parfois impossible à intenter si le vendeur s’est déjà départi de la maison.
Besoinavocat vous explique toutes le conditions, étapes et alternatives à l’action en passation de titre.
Les étapes d’une action en passation de titre avec un avocat!
Comme l’action en passation de titre vise à forcer l’exécution d’une transaction importante, soit le transfert de propriété d’une maison, la loi impose le respect de quelques étapes préalables. Ainsi, pour faire exécuter l’action en passation de titre, il faut respecter les étapes suivantes avec l’aide d’un avocat qualifié:
1) Prouver la promesse d’achat : Cette première étape peut sembler évidente, mais vous seriez surpris de la difficulté qu’ont certaines personnes à faire la preuve de la promesse conclue. Comment cela se fait-il? D’abord, il arrive que les parties ne signent qu’une seule copie et, bien souvent, seule la partie réfractaire sera en possession de celle-ci.
Ensuite, il arrive que les promesses soient conclues verbalement, ce qui s’avèrera encore plus problématique aux fins de la preuve. Quoi qu’il en soit la promesse doit être prouvée, alors assurez-vous d’en détenir une copie au moment d’intenter l’action.
2) Envoi d’une mise en demeure : L’action en passation de titre exige l’envoi d’une mise en demeure et tout avocat prudent et diligent vous recommandera d’en envoyer une, et ce, même si l’acheteur ou le vendeur a clairement indiqué son intention de ne pas conclure l’acte de vente.
Alors qu’un tel refus explicite de passer titre pourrait vous exempter de l’obligation d’envoyer une mise en demeure, la prudence est de mise. Mieux vaut mettre le contractant en défaut et lui exiger de passer titre plutôt que de se faire taper sur les doigts par le tribunal.
3) Présenter un acte de vente : Cette étape est indispensable à l’action en passation de titre. Non seulement devez-vous présenter, devant le tribunal, un acte de vente, mais celui-ci doit également être conforme en tout point à la promesse d’achat conclue. Cet acte devrait être rédigé par un notaire compétent et signé par la partie intentant l’action afin de prouver au juge son intention réelle de conclure la vente.
4) Offre et consignation du prix de vente : À cette quatrième étape, vous devez consigner le prix de vente convenu dans la transaction ou démontrer votre capacité de payer par l’entremise d’une preuve de financement hypothécaire. C’est de cette façon que le tribunal vérifie si le vendeur ou l’acheteur, selon le cas, est bel et bien apte à payer.
5) Intenter l’action à l’intérieur d’un délai raisonnable : Le caractère du délai raisonnable s’analyse selon un ensemble de facteurs propres aux circonstances de la transaction. On considèrera notamment le délai entre le refus de passer titre par l’acheteur ou le vendeur et le moment où l’action a été intentée devant les tribunaux.
L’action en passation de titre ne comporte peut-être que cinq étapes, mais celles-ci sont toutes importantes et déterminantes quant au succès de votre recours. Il est donc impératif que vous entamiez ce processus en compagnie d’un avocat qualifié dans le domaine immobilier afin de mettre toutes les chances de votre côté.
Non-respect d’une promesse d’achat et le recours en dommages-intérêts!
Permettez-nous de vous « vendre le punch » et de gâcher la surprise : L’action en passation de titre devient impossible lorsque la maison a déjà été vendue! En effet, bien que ce recours permette de forcer la vente d’une propriété, il devient impossible à intenter lorsque la maison convoitée a été vendue à un tiers entre temps.
Quelles solutions demeurent disponibles pour l’acheteur lésé? Le recours en dommages-intérêts sera la seule avenue possible! Ces dommages, par ailleurs, ne chercheront ni à enrichir l’acheteur déçu, ni à punir le vendeur en défaut, mais bien à compenser l’acheteur pour les pertes subies par cette violation contractuelle. Rien ne sert de vous dire que l’action en passation de titre représente une solution nettement plus satisfaisante pour l’acheteur lésé.
Que faire quand on soupçonne que le vendeur veut se départir de la maison sans respecter la promesse? Si, entre la signature de la promesse et celle de l’acte de vente, vous pensez que le vendeur veut se départir de la maison, vous pouvez exercer des mesures dites « conservatoires ». Notamment, l’injonction permettra d’empêcher la vente de la maison et d’intenter une action en passation de titre par la suite avant qu’il ne soit trop tard.
Le tiers acquéreur peut-il être poursuivi également? La personne qui a usurpé la maison que vous convoitiez est-elle également responsable de votre malheur? La réponse est, ça dépend! En effet, si le tiers a acheté la maison de bonne foi en ignorant la présence d’une promesse d’achat déjà signée, aucun recours ne pourra être intenté contre lui. En revanche, s’il a fait preuve de mauvaise foi ou de « connivence » avec le vendeur pour contrevenir à la promesse, il pourra lui aussi être visé par l’action en dommages-intérêts.
Quelles sont les défenses du vendeur qui refuse de conclure la vente?
Un recours juridique n’est jamais prévu sans une défense adéquate pour y répondre. L’action en passation de titre adhère à ce principe et c’est pourquoi le vendeur possède certains moyens de défense pour se défaire légalement d’une promesse d’achat. La marge de manœuvre est mince, mais il est toutefois possible pour un vendeur d’invoquer les justifications suivantes!
L’acceptation tardive de la promesse. Lorsque le vendeur consent un délai d’acceptation à l’acheteur, ce dernier doit l’accepter dans le délai imparti, sous peine de caducité de la promesse. Advenant que l’acceptation survienne après ce délai, le vendeur disposera d’un puissant argument pour prouver qu’il n’y a jamais eu de rencontre des volontés.
L’acheteur a menti ou trompé le vendeur lors de la signature de la promesse. La promesse est peut-être un « avant-contrat », mais elle suit les mêmes obligations juridiques qu’un contrat valablement formé. C’est donc dire que même en présence d’une promesse singée par les deux parties, le vendeur pourra tenter de s’en défaire en cas de dol, d’erreur ou d’un autre vice de consentement.
Les conditions de la promesse ne sont pas respectées. Outre le délai d’acceptation, la promesse peut contenir d’autres conditions relatives à l’inspection, au financement et à la date pour passer chez le notaire. Si ces mêmes conditions sont stipulées comme étant de rigueur et que l’acheteur y faut défaut, le vendeur disposera d’une corde de plus à son arc.
L’acheteur peut-il invoquer une excuse pour se défaire d’une promesse?
L’acheteur possède souvent plus de jeu que le vendeur pour se défaire d’une promesse. Comme il est désormais celui qui assume le risque financier d’une nouvelle maison et d’un prêt hypothécaire, les conditions de la promesse sont souvent modulées de façon à protéger ses intérêts avant tout.
L’acheteur pourra notamment invoquer l’impossibilité d’obtenir du financement. Advenant qu’il s’agisse d’une condition de la promesse, l’acheteur pourra se défaire de celle-ci s’il arrive à prouver que malgré ses efforts, il n’est pas parvenu à obtenir le financement nécessaire. Cette démarche de financement devra avoir été accomplie de bonne foi!
Un rapport d’inspection insatisfaisant peut également justifier l’annulation de la promesse. Le libellé des promesses d’achat prévoit fréquemment que l’inspection devra être « à la satisfaction de l’acheteur ». Une fois le rapport remis, il faudra toutefois être en présence d’une cause suffisante révélée par l’inspection pour justifier l’annulation de la promesse.
Encore une fois, ces conditions ne peuvent être invoquées pour se défaire de la promesse que si elles sont stipulées au contrat! En pure théorie, une promesse lie les parties coûte que coûte. Évidemment, celles-ci demeurent libres de moduler la promesse afin de la rendre conditionnelle, ce qui arrive très fréquemment en pratique.
L’avocat en droit immobilier: l’allié essentiel d’une action en passation de titre!
Ça y est, vous êtes bel et bien en présence d’une promesse non respectée par un vendeur ou un acheteur? Vous connaissez la prochaine étape, soit faire appel à un avocat qualifié en immobilier et en droit des contrats. Ce professionnel juridique fera appel à son expertise pour maximiser vos chances d’intenter avec succès une action en passation de titre. Tout commence avec les services professionnels suivants!
Analyser le contenu de la promesse d’achat. Il n’est pas rare que des promesses soient rédigées et signées à la presse sur le coin d’un comptoir. Il se peut donc qu’elles contiennent des erreurs au niveau du fond ou de la forme, ce qui pourrait affecter vos droits ou ceux de l’autre partie. Ce sera le rôle de l’avocat d’assurer la solidité de la promesse concernée.
Tenter de négocier avec le promettant acheteur ou vendeur. Avant de saisir le tribunal d’une affaire, l’étape préalable consiste à tenter de régler le problème à l’amiable, ce que votre avocat ne manquera pas de faire. En négociant avec la partie adverse (ou ses avocats), votre représentant juridique tentera de forcer l’exécution de la promesse sans recourir à l’action en passation de titre.
Intenter l’action devant les tribunaux en cas de refus! Aux grands maux les grands moyens. Si votre cocontractant refuse de s’exécuter après les tentatives de négociation de votre avocat, le recours ultime sera celui de l’action en passation de titre introduite devant le tribunal. C’est au cours de cette instance que l’avocat mandaté plaidera en votre faveur pour ordonner le respect de la promesse.
L’acte de vente devrait être rédigé par un notaire! La présentation d’un acte de vente conforme à la promesse fait partie des étapes essentielles de l’action en passation de titre. Lors d’une transaction immobilière standard, la rédaction d’un acte de vente doit obligatoirement être faite par acte notarié. Il sera donc important de confier la rédaction de l’acte de vente présenté à un notaire.
Intentez une action en passation de titre avec un avocat compétent partenaire de Besoinavocat!
La promesse d’achat possède la force probante d’un contrat et c’est à vous qu’il revient d’en faire exécuter le contenu . Tant que le vendeur ne s’est pas départi de la maison, l’action en passation de titre demeure une solution possible à la violation de la promesse. Dans le cas contraire, le recours en dommages-intérêts demeurera grand ouvert!
Comme vous le voyez, la loi ne manque pas de solutions pour faire respecter les droits découlant d’une promesse. Sachant cela, qu’attendez-vous pour faire respecter vos droits avec un avocat compétent?
Besoinavocat est une plateforme de référencement juridique vous permettant d’entrer en contact gratuitement avec des avocats dans tous les domaines de droit à travers la province. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire pour que l’on vous réfère au bon avocat dans votre région!