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Résiliation d'un bail commercial par le locataire - Étapes et conditions
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Vous êtes locataire et, pour une raison quelconque, vous souhaitez mettre fin à votre bail commercial? En tant que locataire, la loi prévoit des obligations que vous êtes tenus de respecter.
En effet, les baux commerciaux sont des contrats comme les autres : chaque partie a des droits et des obligations. Il en va de même pour le bail, qui prévoit un bon nombre de modalités dont la fin du bail. Dans certaines situations, il se peut que vous soyez en mesure de mettre fin au bail commercial afin sa date d’échéance.
Besoinavocat vous explique alors comment mettre fin à un bail commercial en tant que locataire!
Il sera d’abord question des obligations des parties. Par la suite, les différentes façons de mettre fin au bail commercial seront abordées.
Quelles sont les obligations du locataire et du propriétaire dans un bail commercial?
Dans un bail commercial, chaque partie a des obligations à respecter. D’abord, le propriétaire s’engage à mettre à la disposition du locataire des locaux en bon état et s’assure de leur maintien dans cet état. Le propriétaire doit également garantir au locataire l’usage auxquels les locaux sont destinés et la jouissance paisible des lieux.
D’une autre part, le locataire, lui, s’engage à payer ses loyers et à respecter la destination des lieux. Il est également tenu à une obligation de ne pas troubler la jouissance des autres locataires. À la fin du bail, le locataire doit remettre les lieux dans l’état où il les a reçus.
Pour ce qui est de la durée du bail, aucune durée minimale n’est prévue par la loi, même en matière de bail commercial. La durée du bail est donc fixée contractuellement entre les parties. La seule exigence prévue par la loi est que la durée du bail ne peut excéder cent ans (article 1880 C.c.Q.).
Comment mettre fin au bail commercial?
Que se passe-t-il alors si vous êtes locataire et que vous souhaitez mettre fin au bail commercial avant sa fin? Il y a différentes manières de mettre fin au bail avant la date prévue :
- La résiliation du bail;
- La sous-location ou la cession du bail;
- L’entente avec le propriétaire pour mettre fin au bail.
Comment résilier le bail commercial en tant que locataire?
Le bail à durée fixe va prendre fin de plein droit à l’échéance du terme en vertu de l’article 1867 C.c.Q. Le bail à durée indéterminée, lui, prend fin lorsqu’il est résilié par l’une des parties (article 1877 C.c.Q.). La résiliation devra alors faire l’objet d’un avis écrit ou verbal.
L’avis doit être donné dans les mêmes délais que le terme de paiement du loyer. Par exemple, si le loyer est payable à chaque mois, l’avis doit être donné dans un mois avant la résiliation du bail. Ce délai sera de 3 mois lorsque le terme du loyer excède trois mois.
Si le propriétaire ne respecte pas ses obligations légales ou ses obligations prévues dans le bail, vous pouvez, en tant que locataire, demander au tribunal la résiliation du bail.
Vous avez peut-être entendu parler de clause de résiliation automatique. Il se peut même que votre bail commercial contienne une telle clause. Mais de quoi s’agit-il? Dans plusieurs baux, on retrouve la clause typique de résiliation « automatique » ou « de plein droit ».
Il s’agit d’une clause qui permet au propriétaire de résilier le bail sans avoir à passer par le tribunal. Ce mécanisme permettrait au propriétaire de résilier le bail plus facilement en cas de défaut de la part du locataire, par exemple si ce dernier ne paie pas son loyer.
Le propriétaire pourrait donc mettre fin au bail et reprendre possession des lieux sans préavis au locataire. Pour qu’une telle clause soit valide, elle est soumise à de nombreuses conditions, notamment le fait d’être prévue explicitement dans le contrat de bail.
Comment mettre fin au bail par sous-location ou cession du bail?
Une façon de mettre fin au bail commercial sans avoir recours à la résiliation judiciaire est la sous-location ou la cession du bail.
Dans le cas de la cession de bail, le propriétaire et le locataire vont s’entendre pour résilier le bail existant. Le propriétaire va ensuite signer un nouveau bail avec le nouveau locataire. Si vous êtes le locataire initial, vous êtes alors totalement libéré de vos obligations en vertu du bail et vous ne vous engagez en rien pour les agissements du nouveau locataire.
La sous-location, quant à elle, ne crée pas un nouveau contrat de bail. Le bail initial entre le propriétaire et le locataire continue d’exister. Si vous êtes locataire, vous allez alors signer un nouveau contrat en vertu duquel vous sous-louez l’immeuble à une autre personne, c’est-à-dire le sous-locataire. Il importe ici de faire une autre distinction avec la cession du bail : dans une sous-location, vos obligations envers le propriétaire subsistent. En plus de cela, vous êtes responsable pour les actes du sous-locataire.
Pour procéder à la sous-location ou à la cession du bail commercial, vous devez obtenir le consentement préalable et écrit du propriétaire. Ce dernier peut refuser la sous-location ou la cession du bail s’il a des motifs sérieux. Le propriétaire devra alors vous manifester son refus dans les quinze jours, en justifiant des motifs de son refus. S’il ne refuse pas votre demande, il e t réputé y avoir consenti en vertu de l’article 1871 C.c.Q.
Attention, en matière de baux commerciaux, il se peut que le bail interdise au locataire de sous-louer ou de céder son bail. Le bail commercial peut même prévoir que le propriétaire peut refuser la sous-location et la cession sans justifier de motif sérieux. Dans la plupart des cas, le bail va prévoir que le consentement du locateur est requis pour procéder à la sous-location ou à la cession, et que le locataire n’est pas libéré de ses obligations.
L’entente avec le propriétaire : la façon la plus simple de mettre fin au bail
Enfin, dans le meilleur scénario, il existe une façon de mettre fin au bail, sans avoir à passer par les tribunaux ou à trouver un nouveau locataire. Eh oui, si les circonstances vous le permettent, vous pouvez vous entendre avec le propriétaire pour mettre fin au bail.
Le bail commercial étant un contrat comme les autres, c’est la volonté des parties qui règne. Ainsi, avant d’entreprendre toute autre démarche, vous pouvez essayer de discuter de la situation avec le propriétaire. Le propriétaire pourra alors accepter ou refuser de mettre fin au bail avant la date prévue.
Et si aucune de ces options n’est possible? Si vous êtes locataire et qu’il est impossible pour vous de sous-louer ou céder votre bail et que vous ne vous entendez pas avec votre propriétaire, vous devez continuer à respecter les modalités du bail. Vous devrez donc continuer à payer le loyer tel que le prévoit le bail commercial.
En cas de défaut à vos obligations, le propriétaire pourra vous poursuivre. En effet, le propriétaire peut poursuivre le locataire qui abandonne les lieux avant la fin du bail et qui cesse de payer le loyer. Il pourra notamment réclamer les mois de loyers impayés et les frais pour remettre le local en étant.
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Vous voulez mettre fin à votre bail commercial et vous ne savez pas par où commencer? Ou vous avez simplement besoin de conseils afin de procéder à l’une des façons de mettre fin au bail avant la date prévue? Comme vous avez pu le constater, le bail commercial est un contrat comme les autres, certes, mais il peut contenir des modalités assez complexes!
Quoi de mieux alors que faire appel à un avocat qualifié pour vous aider à naviguer la résiliation de votre bail commercial? L’expert dont vous avez besoin est sans aucun doute l’avocat en droit des affaires spécialisé en bail commercial. Ce professionnel pourra non seulement vous aider à mieux comprendre vos obligations ainsi que les différentes clauses du bail, mais aussi vous conseiller sur le litige en matière de bail commercial et les recours possibles!
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